Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья

Украинское законодательство до сих пор пользуется советскими санитарными нормами жилья и жилищным кодексом 1983 года. Часть постановлений давно устарела, не соответствует современному рынку недвижимости и в частном порядке может опускаться при строительстве новых домов. Но некоторые основополагающие законы, формирующие понятие квартиры, являются фундаментальными и сейчас и обязательными к исполнению.

Главным критерием выбора квартиры для покупателей всегда считалась цена. Для удешевления квартир застройщики урезают площади, используют для жилья технические этажи. Не всегда экономичные решения застройщиков согласованы с государственными требованиями.

Подписывая договор купли-продажи, инвестор может столкнуться, когда вместо одно-, двух-, трехкомнатной квартиры в документе указано «смарт-квартира», «квартира малосемейного типа», «творческая мастерская», «квартира-студия» или «апартаменты». Опуская такой момент, инвесторов ожидают весьма неприятные последствия — жилье может оказаться в нежилом фонде, а это значит:

- Коммунальные тарифы почти в 4 раза выше.

- Нельзя оформить регистрацию места жительства.

- Необходимо оплачивать налоги на землю, где расположена новостройка.

Чтобы избежать возможных неприятных последствий такой беспечности, разобраться в особенностях оформления помещений и узнать, что собой представляет квартира в украинском законодательстве, редакция Domik.ua обратилась за консультацией в компанию «Lexinvest».

— По данным ГСН Украины В.2.2-15:2005, в приложении Б указано, что к жилым помещениям относятся: отапливаемые помещения, которые расположены в надземном этаже и предназначены для постоянного и временного проживания, отвечают санитарно-эпидемиологическим требованиям к воздушной среде и микроклимату, естественного освещения, допустимым уровням нормируемых параметров вибрации, шума, ультразвука и инфразвука, ионизирующего излучения, электрических и электромагнитных полей.

ВОПРОС: «Какие условия необходимы для круглогодичного проживания?».

ОТВЕТ: «Каких-либо определенных условий (обязательных требований) для круглогодичного (постоянного) проживания в законодательстве не предусмотрено».

— Согласно ГСН Украины В.2.2-15:2005, общая площадь однокомнатной квартиры составляет минимум 30 квадратных метров. В то же время, для специализированного жилья (общежития, коммунальные квартиры) общая площадь, которая включает в себя жилое помещение и подсобные помещения, по общим подсчетам может составлять 19 квадратных метров.

ВОПРОС: «Могут ли застройщики оформлять помещения площадью от 19 до 30 кв. м, как специализированное жилье? Должен ли в таком случае дом соответствовать требованиям к специализированному жилому фонду?».

ОТВЕТ: «В соответствии с п. 2.37 ДБНУ В.2.2-15-2005 одно-, двухкомнатные квартиры для лиц преклонного возраста (специализированное жилье) должны составлять общую площадь. Она должна быть не менее той, которая указана в таблице 1, с возможным увеличением на 5%. Таким образом, установлено, что общая площадь однокомнатной квартиры в специализированном жилье составляет не менее 30 квадратных метров. Вместе с тем, понятие «специализированный жилой фонд» в ЖК бывшей УССР, отсутствует. При регистрации права собственности на такую квартиру в документах ее статус «специализированная», не указывается».

— В статье 47 жилищного кодекса бывшей УССР от 1983 года сказано, что на одного человека норма жилой площади установлена в размере 13,65 метров квадратных.

ВОПРОС: «Означает ли это, что помещение общей площадью от 13,65 квадратных метров, при соблюдении действующих норм для жилых помещений, может быть признано жилым, приватизировано и использовано для регистрации места проживания? Будет ли такое помещение в документах числиться квартирой?».

ОТВЕТ: «Решая вопрос о том, является ли помещение площадью 13,65 кв. м. квартирой, нужно исходить из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины квартира – это изолированное помещение в жилом здании, предназначенное и пригодное для постоянного проживания.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2.24 ДБНУ В.2.2-15-2005 площадь общей комнаты для однокомнатной квартиры должна составлять не менее 15 квадратных метров, в других квартирах составляет не менее 17 квадратных метров.

Кроме того, в соответствии с п. 2.22 ДБНУ в квартирах должны быть предусмотрены следующие помещения: жилые комнаты и подсобные помещения — санузлы, кухня, прихожая, встроенные кладовки, внутриквартирные коридоры, летние помещения, антресоли и др.

Таким образом, отдельное помещение площадью в 13,65 кв. м. не может считаться квартирой.

В соответствии со ст. 3 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда» приватизация осуществляется путем бесплатной передачи гражданам домов, квартир или жилых помещений в общежитиях из расчета санитарной нормы в 21 метр квадратный общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи, а также дополнительные 10 квадратных метров на семью.

Таким образом, отдельное помещение площадью в 13,65 кв. м. не может быть приватизировано и использовано для регистрации места жительства, так как такое помещение не считается квартирой или домом.

— Согласно нормам ГСН Украины, минимальная площадь спальни для одного человека — 10 квадратных метров, минимальная площадь совмещенного санузла — 3,8 квадратных метров. Кухня в квартире может быть заменена кухней-нишей. Определенных требований к площади в законе нет».

ВОПРОС: Можно ли заявлять, что помещение с удобствами и площадью от 13,8 квадратных метров можно оформить, как жилое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания?».

ОТВЕТ: «Вместе с тем, в соответствии с п. 2.24 ДБНУ В.2.2-15-2005 площадь общей комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15-ти, а в других квартирах — не менее 17 квадратных метров. Минимальная площадь спальни для одного человека — 10 кв. м, а для двух человек — 14 кв. м. Минимальная площадь кухни для однокомнатной квартиры равняется 7-ми квадратным метрам, в двух- и более комнатных — 8 кв.м. Минимальная площадь кабинета или рабочей комнаты — 10 квадратных метров.

Вместе с тем, пунктом 2.25 предусмотрено, что жилые комнаты в квартирах II категории не могут быть проходными. Исключением являются комнаты в четырех- и пятикомнатных квартирах, в которых через общую комнату может предусматриваться вход в кабинет (рабочая комната) или одну из спален.

Таким образом, при наличии только спальни 10 кв. м. и санузла 3,8 кв. м. такое помещение не может считаться квартирой, поскольку в составе квартиры первоначально должна быть общая комната, площадь которой составляет не менее 15 кв. м.

Если же брать во внимание комнаты в общежитии с удобствами и площадью от 13,8 квадратных метров оформлять как жилое помещение, пригодное для временного и/или постоянного проживания, также невозможно, поскольку первичный переход права собственности в общежитиях возможен путем приватизации. При этом ст. 5 ЗУ «О реализации прав жителей общежитий» устанавливает минимальную норму для приватизации 21 кв. м.

— В ГСН Украины, кроме минимальной площади, прописана также и максимальная площадь, что составляет 98 квадратных метров(5-комнатная квартира). Также, там сказано о том, что площадь отдельных типов квартир может быть увеличена на 5%, что по общим подсчетам составляет 102,9 квадратных метров.

ВОПРОС: «В случае, если площадь больше — считается ли она незаконной? Как по документам такая квартира оформляется?».

ОТВЕТ: «В соответствии с приложением Б к ДБНУ В.2.2-15-2005 предусмотрено две категории жилья:

жилище I категории (коммерческое). Жилье с нормированными нижними и ненормированными верхними пределами площадей квартир и одноквартирных жилых домов (или коттеджей), обеспечивают минимально допустимый уровень комфорта для проживания;

жилище II категории (социальное) — жилье с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир и жилых комнат общежитий в соответствии с действующими санитарными нормами, обеспечивают уровень комфорта для проживания не ниже минимально допустимого.

Кроме того, в соответствии с п. 2.33 уровень комфорта и состав помещений квартир и одноквартирных домов в зданиях жилья I категории определяется заданием на проектирование, при этом нижняя граница площади квартир должна быть не ниже соответствующих показателей квартир, приведенных в таблице 1. Таким образом, для квартир 1 категории, а это квартиры, которые свободно обращаются на рынке недвижимости, нет ограничения по максимальной площади.

— Среди проектов застроек практикуется такой формат жилья, как двухуровневые квартиры, где, в некоторых случаях, второй этаж является мансардным или техническим».

ВОПРОС: «В случае, если этаж считается жилым, то насколько законно проектирование двухуровневых квартир и как они оформляются? Если второй этаж технический или мансардный, как оформляются документы на квартиру: половина квартиры жилая, а вторая половина нет? Что необходимо сделать, чтобы перевести второй этаж в жилой фонд?».

ОТВЕТ: «В соответствии с приложением Б к ДБНУ В.2.2-15-2005 квартира в двух уровнях — это квартира, в которой жилые и подсобные помещения размещены на двух смежных этажах и объединены внутриквартирными лестницами.

В соответствии с п. 4.11 ДБНУ в жилых зданиях допускается устройство квартир в двух и более этажах (уровнях). Для таких квартир допускается устройство выхода на лестничные клетки здания через один этаж, который может быть организован на первом (нижнем) или на втором этаже (уровне) квартиры. При этом этаж (уровень), который не имеет непосредственного выхода на лестничную клетку дома, обязан обеспечиваться эвакуационным выходом в соответствии с 4.10 настоящих норм.

В любом случае проектирование квартиры со вторым этажом (двухуровневые) должно происходить с учетом принадлежности 2-го этажа к жилому помещению, что предусматривается в проекте застройки дома, то есть проектируется целостная жилая квартира.

Возникновение ситуации принадлежности второго этажа двухуровневой квартиры к техническому этажу, нужно рассматривать индивидуально.

— Согласно полученной информации, в каждом конкретном случае отступления от закона и общих норм, необходимо согласовывать проекты в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины».

ВОПРОС: «Как официально называется документ, получаемый застройщиком от Минрегионстроя Украины?».

ОТВЕТ: «Вопросы согласования отступления от общих норм урегулированы Приказом Минрегионстроя от 04.07.2008 г. № 301 «Об утверждении порядка рассмотрения в Минрегионстрое обращений по отклонению от действующих государственных строительных норм».

Пунктом 3.6 г.3 Порядка №301 (с изменениями, которые внесены приказом №275) предусмотрено вынесение вопроса о согласовании отклонений на рассмотрение соответствующей секции научно-технического совета Минрегиона Украины.

В то же время, деятельность научно-технического совета Минрегиона Украины урегулирована положением о научно-техническом совете Минрегиона, утвержденным приказом Минрегиона №208 от 23.09.2011 г. (с дальнейшими изменениями).

Согласно пп.2.1.1 и пп.2.1.9 п.2.1 р.2 положения №208 к основным целям работы научно-технического совета, в частности, относится рассмотрение и одобрение к принятию проектов государственных строительных норм; до согласования отклонений от действующих государственных строительных норм в проектной документации объектов строительства.

При этом п.3.7 г.3 Порядка №301 (с изменениями, внесенными приказом №275) установлено, что окончательное решение по согласованию обоснованных отклонений от действующих государственных строительных норм в проектной документации оформляется письмом Минрегионстроя Украины, который подписывает Министр или заместитель Министра в соответствии с распределением обязанностей.

В то же время, в п.3.9 г.3 Порядка №301 установлено, что в случае отказа в согласовании предложенных отклонений Минрегионстрой сообщает об этом авторам обращения письмом за подписью заместителя министра в соответствии с распределением обязанностей, в котором указываются причины такого отказа.

При этом проекты утверждаются на основании порядка утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы, где нет ссылки на документ, которым утверждается проект, но есть упоминание о принятии решения уполномоченным органом».

Таким образом, проанализировав полученные ответы от специалистов, можно прийти к следующим выводам:

- Жилье менее 21 квадратного метра не может быть приватизировано и, следовательно, регистрация места проживания в таком помещении невозможна.

- Помещения до 30 квадратных метров не считаются квартирами.

- Помещения, расположенные на технических этажах не относятся к жилым.

- Застройщики могут отступить от норм ДБН и ЖК Украины, согласовав свой проект в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

- Продавая жилье менее 30 квадратных метров или расположенное на техническом этаже, застройщик должен предъявить письмо от Минрегионстроя Украины, где данный проект согласован и относится к жилому фонду.

- В случае отсутствия письма, несмотря на то, что застройщик написал в договоре купли-продажи — по факту, инвестор приобретает нежилое помещение, со всеми вытекающими последствиями.

Кроме проблем с оформлением квартиры случаются ситуации, когда новостройки так и не достраивают. Причиной может служить отсутствие основной документации, будь-то разрешение на строительство или договор аренды земельного участка. В государственном градостроительном кадастре публикуют подобные случаи.

Источник: domik.ua